子供の通学のために家を買ったんですが・・・

外回りの営業の途中に、当社にお立ちより頂きましたI様より 不動産のご相談を受けました。

Iさま
 実は、今空家にしている宮下の家を売ろうか貸そうか迷っているのですが、相談に乗ってもらえませんか?
(Iさんがダンディだったのでアイコンもそれなりにしてみました)

不動産リサーチ
 いらっしゃいませ!当社にお越し頂きありがとうございます。はい、喜んでご相談に乗らせて頂きます。空家ということですが、相続か何かですか?
Iさま
 いえ、今は家族が所有している明石にある家に住んでいます。実は宮下の家は、息子が通学しやすい場所ということもあって約3年前に中古で買ったのですが、その息子も東京の大学に進学し所有する必要がなくなりまして。。。住宅ローンを組んで買いましたので、住んでいないのに毎月ローンの返済が必要なのと固定資産税も掛かります。家もまだきれいですし、貸した方がよいのか それとも売ったほうがよいのか 悩んでいるんです。

住宅ローンには条件がある?

今回のIさんは変動で組んだ住宅ローンを毎月約60,000円づつ支払っています。固定資産税は年間約120,000円なので一か月あたり10,000円として、70,000円以上で貸せば利益が出る、築浅の一軒家は100,000円近い家賃が取れるので、毎月30,000円くらいは利益が出せる・・・と考えておられました。

し か し 、そ れ は で き ま せ ん !

Iさま
 自分の財布が痛まずに、気が付いたら自分のものになるっていいなぁ~って思ってるんです(笑)
不動産リサーチ
 (汗)、住宅ローンは世の中で一番安い金利で貸してくれるのですが何故だか分かります?
Iさま
 ん??なんでだろ?みんなが借りるから?
不動産リサーチ
 住宅ローンは借りる人の生活の為、だからです。つまり「自分自ら住む(自住ジジュウ)」が大前提なのです。
Iさま
 ということは・・・(落胆)
不動産リサーチ
 はい、残念ながら他人に貸している状況で住宅ローンを組み続けることはできません。どうしても賃貸に出したいというのであれば、ローンを組んでいる銀行に相談する必要があります。銀行によって考え方は違いますが、一般的には収益物件用のローンに組み替えなければならないんです。金利は上がりますが・・・。
Iさま
 そうなんですね でもみんなやってませんか? 例えば独身時代に買ったマンションを賃貸に出してる、、とか。
不動産リサーチ
 銀行は住宅ローンの明細書を残高表として年末に各お宅に郵送するのですが、それが届かない、宛所不明なんかで返送されたりすると、銀行は不審に思って電話で連絡とったりします。最悪の場合は一括返済を求められる事もあるので、闇で(隠れて)住宅ローンを組み続けるのはおすすめしませんよ。
Iさま
 う~ん。。。家のローン組んだ後、ずっとほしかった車もローンで買っちゃったし。。。ローンの組み替えは難しいかもしれない。売るしかないかなぁ。

というわけで、ご納得頂き、売却の方向でお話が進みました。

一日も早く買い手を見つけるべく、策を練ります

すでに空家だったので、お客さまから鍵をお借りして現地を確認し、ローンの残債が全て消える価格で販売活動を始めました。

Iさんは当社以外の不動産会社に2社、販売依頼をするとのことで「一般媒介契約」で媒介契約をしました。

さて、現地を拝見するときれいにお使いで、別段手直しが必要な所もありません。

入居時に新調された素敵なカーテンが吊ってあり、好印象な感じです。

私たち不動産リサーチでは、他社さんにも媒介依頼をしている「一般媒介契約」であっても、販売活動をしっかりと行っていきます。今回のIさんの駐車場には温かい季節ということもあり、雑草が生えていましたが全てきれいに除去しました。ネットに載せる現地の写真も雑草が一本も生えていない方が印象がいいですものね。

 

販売活動開始後 すぐに買い手が見つかりました!

当社に物件を探しに来社された新婚さんのMさんご夫妻にIさんのお家をご紹介すると、気に入ってくださりご購入につながりました。

Iさんからは「思った以上に早く、希望価格で売れてよかった」と喜んで頂き、Mさんからは「いい不動産をご紹介いただき、ありがとうございました」とどちらからも喜んで頂いて、不動産冥利に尽きる有り難いご契約となりました。

売却の媒介契約から一か月半という速さで売却の決済につながったのは、IさんMさん共にスピーディに動いて頂いたお陰でもあります。

いつも感じる事ですが、不動産はほんとうに「縁」だなぁということ。私たちは不動産屋としてみなさまのそんな「縁」に立ち会わせて頂いてると思うと、改めて身の引き締まる思いです。

 

早期売却の決め手になったものは?

不動産取引は「縁」とはいうものの、縁を引き寄せる努力も大切。

①まず大切なのは、売却価格です。不動産会社の中には、媒介契約を取るために相場よりも高い価格査定をする会社もありますが、当社では3か月以内に売却できるであろう価格で査定をしています。もちろん、ローンの残債などの兼ね合いで時間が掛かることや売主さんのご意向で相場よりも高い価格で売却活動をし、時間が掛かる事もあります。

②できるだけきれいに掃除などをする、ことも大切です。今回は空家でしたが、住みながらの売却活動であれば「生活感」や「生活臭」が出ます。仕方のない事ですが、可能な限りきれいにしておきたいものです。特にペットを飼っているお宅では、ペットの臭いは要注意です。

③売却するタイミングも大切です。近隣に価格の下がった新築があったり(買い手は新築の価格と比較する事が多い)、似たような条件の家や自分の家よりも築浅で安い家が出ていたりすると、売れにくかったりします。不動産業者に相談する前に、予めネットで物件の販売状況を確認しておくことが大切です。