先日、戸建ての売却希望のお客様が来店されました。
売主さんご本人は遠方に転居されているので、身内の方が代わりに来社されて色々とお話をお聞きしました。
ネットで謄本や上下水道、道路、用途地域などを調べた所、容積率と建蔽率がオーバーした物件であることが判明しました。
建蔽率とは、敷地に対して建築可能な水平投影面積（建物を上から見て一番出っ張った所を結んだ面積）の制限割合。
容積率とは、敷地に対して建築可能な床面積の制限割合。
具体例を挙げると、敷地面積が120㎡で建蔽率が60％、容積率が200％の地域だとします。1階の床面積が65㎡、2階の床面積が50㎡だとした場合、65㎡（1・2階の床面積で広い方の階の床面積）÷120㎡＝54.16％で建蔽率クリア、115㎡÷120㎡＝95.83㎡で容積率クリア、となります。（建蔽率の計算の為の面積の出し方は本当は軒の出なども関係しますが、ここでは大雑把なイメージとして出しています）
建蔽率も容積率もオーバー、ということは今回の例でいくと、建蔽率が60%以上で容積率が200％以上の建築物ということになり、いわゆる既存不適格建築物、と呼ばれるものです。
古い建築物で途中で用途地域が変更になり率が変わりその結果既存不適格になった、ということもありますが、ほとんどは新築の段階で違法だと分かった上で建築している場合が多いです。
このような不動産を中古戸建として売却する場合、オーバーした率にもよりますが、住宅ローンの融資がつかない、ついたとしても金利が高い商品になる、など売れにくい物件になります。住宅ローンが付かない場合は、現金で購入できる買主しか客にならないわけで、ストライクゾーンがかなり狭くなりますね。
中古住宅として条件が厳しい場合は売り土地の古屋付きとして売却する方法もあります。二本立て（中古戸建と売り土地とで）で売却するのもいいですが、ほぼ土地の価格としての売却活動になります。
また購入する場合ですが、相場よりも安い価格で購入できるメリットはあります。当面はそのまま住んで将来的には更地にして建て替えたり売地として売却もできます。
リフォームもしてあり、きれいな物件であれば賃貸に出して収益物件として持ち続けることも可能ですが、遠方で管理が難しいようであれば売却した方が長い目で見ると良かったりもします。
予測されるメンテナンス費用や固定資産税などの固定費と家賃として見込まれる金額とのバランスによって状況は異なります。
当社では、既存不適格建築物の売買仲介はもちろん、買取もしておりますのでいつでもご相談くださいませ。
最後に、建蔽・容積率は緩和できる方法がいくつかありますが、その代表例が「角地緩和」です。こんな場合なら建蔽率60％→70％に緩和することが可能です。
