当社のある神戸市西区玉津町付近で、一昨年あたりから外国人の
労働者の方の姿が時々見られるようになった。
その頃、当社が所有する中古の一戸建てを西区内にある鉄鋼団地の
会社が外国人労働者用の寮にする為、購入してくれた、ということがあった。
それ以降、築年数は古いが部屋数は多い中古戸建に同じように
外国人労働者の寮として使用されるケースが目立つ。
元々1,000万くらいまでで販売されていたものが多いのだが、当社のパターンのように
企業が購入して寮として利用しているのか、売主が会社に貸しているのかは分からないが、
購入したとすると、労働者から家賃として給料から天引きできるので、働いている限りは家賃は保証されるし、
購入価格が安いのでとても良い収益物件だと思う。（一つの戸建に大体4人くらいで
生活しているので20％近い利回りが見込める！）
先日、当社のホームページをご覧になったという収益物件の購入をご検討中の方から
電話を頂いた。
「初めての収益物件購入だけれど、再建築不可な一戸建てですがどう思いますか？」と。
初めてなのかプロなのかに関わらず、まずは表面利回り10％は最低確保できるかどうかが
ひとつの判断基準だと思うし、当社がお客様に物件をご紹介する場合、そういったものを
基本的にはご紹介している。
そしてその利回りだが、競合するその他の賃貸物件と差別化を図らなければ上乗せする事
はできない。
差別化とは①掛かる経費を抑える、②物件の価値を上げる、③貸す相手を広げる（居住用ばかりでなく事業用など）
ちなみに再建築不可物件でも賃借人がある程度いい条件で入ってくれてさえいれば、そのままオーナーチェンジ物件として
近隣の相場以上に売却する事も可能だし、そのつもりで運用するべき。
な～んて、ちょっと偉そうに書いちゃいましたけど、正解はどこにあるのか私達自身もまだまだ手探りですし、
日々勉強です。
ご相談だけでもいつでもお受けしています。
できれば、購入検討中の物件の詳細をお教え下さい。より具体的にご提案できると思います。
