不動産を売ろうかな、と思った時に知っておきたいこと

今のお住いや親族からの相続物件を売却しようと考え始めた時、何から手を付けたらよいか迷う方がほとんどだと思います。

今回から何回かに亘って、不動産の売却に関する基礎講座を書いていきたいと思います。

そもそも、何故売却しようと思ったのか？（売却する理由を確認しよう！）

ご売却の理由は様々です。

  • 子供の成長に伴い、広い家に住み替えたい
  • 子供が独立し、夫婦だけになったので便利の良いところに住み替えたい
  • 転勤や転校に伴い、住み替えたい
  • 親の不動産を処分したい
  • 住宅ローンの支払いが毎月大変で、月々の支払いを下げたい
  • 離婚することになった

など、色々な理由の方が居られます。

住み替えの場合の注意点

現在のお住いを住み替えたいという場合の注意点です。

まずは、売却の理由を具体的に挙げて整理することが大切です。そのうえで「住み替えの時期」「手元の使える資金」など自分自身の希望や経済状況を把握します。

経済状況の確認には、現在のローンの状況の確認は必ず行いましょう。住宅ローンの残高だけではなく、車のローン、クレジットカードの利用の内容　特にリボ払いや分割払い、キャッシングの有無はしっかり確認が必要です。（次に購入する時の住宅ローンに影響します）

住宅ローンが残っている場合、例えば1,000万円の住宅ローンが残っていたら、売却に伴う諸経費が仮に40万円くらい掛かるとして最低1,040万円で売れないと、不動産についている「抵当権」が消えないので不動産売買が成立しません。

購入した時と現在の不動産の相場が違っていて、到底住宅ローンの残高以上で売ることが難しい場合は、次に買う不動産の住宅ローンに今回の売却損をオンをする、という方法もあります。この方法が取れるかどうかは、上記の現在のローンの状況やご年収やお勤め先による「属性」で大きく変わります。

購入が先か、売却が先か

住み替えの時期についてですが、今の家が売れてから次の住まいを探すのか、次の住まいを決めてから今の家を売り出すのか、また同時進行かについてもよくご質問があります。

転勤や転校など、時期が決まっている場合は購入が先行、住み替えの予算に制限がある場合は売却が先行になるケースが多いです。

住宅ローンの残債がなく、自己資金にも余裕がある方は（シニア層に多い）、購入先行の方が一般的です。売却と購入を並行して進める場合は、現在の住まいの新しい買主と新居の売主との間で価格や引き渡し時期について交渉しながら進める必要があります。当然ですが、不動産仲介会社に希望をしっかりと伝えて具体的な交渉はお任せします。ただし、契約条件は先方の意向も左右されますので要望が全て通るとは限りません。

売却が良いのか、賃貸に出す方が良いのか

こちらも良く質問されます。

当社の管理エリアの賃貸相場ですが、一戸建てなら5,6万円～12,3万円です。

高く売れないのなら、賃貸もあり、と思われる方も多いと思いますが、注意点があります。

まず、常に借り手が居るとは限らない、ということ。毎月の家賃収入を見込んだ皮算用どおりにいかないことも多々あります。（借り手がつかない間の草抜きは誰がやる？）

そして修繕にお金が掛かるということです。

給湯器などの設備機器の補修費用などは全て貸主の負担になります。（借主の過失の場合は別です）

そして、万一ゴミ屋敷や猫屋敷にされてしまった場合、また自宅で亡くなられる場合などは不動産価値が著しく下がってしまいます。

脅かすような文章になってしましましたが、このようなリスクが取れる方には賃貸に出す、という方法もおすすめです。